抵当権とは 

「抵当権」とは何? 

抵当権とは、住宅ローンを借入れた人が返済を滞らせたときに備えて、金融機関が設定する権利です。 抵当権が設定された土地や建物は、担保となります。

住宅ローンの返済が滞った場合どうなる?

住宅ローンの返済が滞った場合、抵当権を設定した不動産が差し押さえられるケースがあります。差し押さえられた不動産を競売にかけ、売却金額を住宅ローンの返済費用とするためです。
3ヶ月〜6ヶ月ほど住宅ローンの支払いを滞納すると、銀行から支払いの督促状が届き、それでも支払状況に改善が見られない場合に競売の実行という流れになります。競売の申立から落札者への引き渡しまで9ヶ月程度かかるので、住宅ローンの滞納から合算すると1年半程度は現住居に居住することが可能です。

<差し押さえまでの流れ>

1,督促状や催告書

金融機関から督促状や催告書が届きます。催告書は、内容証明郵便で送られてくるケースもあります。

2,期限の利益の喪失通知書

さらに滞納が続き、半年ほど経過すると「期限の利益の喪失通知書」が届きます。この時点で住宅ローンの分割返済ができなくなり、残債を一括で返済しなければなりません。

3、代位弁済通知書

残債を一括返済できない場合は、ローンの保証会社が代わりに返済します。この代わりに支払ったという通知書が届きます。すなわち、「私どもが銀行に立て替えで支払ったから、借金はこちらに支払ってください」という意味合いの通知です。ハガキや特別送達で届く場合があります。

4,競売開始決定の通知

保証会社に返済できない場合、保証会社が裁判所に競売を申し立てます。裁判所がこれを受理したことを知らせる通知が競売開始決定の通知です。正式には「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれています。

 

抵当権付の不動産売却

抵当権が設定された不動産を売却するとき

結論から言うと、抵当権が設定されていても不動産売却は可能です。
抵当権付きの不動産であっても自由に売買出来ます。 売ってはいけないという決まりはないので、売買すること自体に問題はありませんが、基本的には抵当権を抹消後の売却、もしくは売却と当時に抹消することが一般的です。

実際に抵当権付きの不動産購入はリスクが大きく、なかなか購入を希望される方がいないのが現状です。
なぜなら、売却した額が債務より少なく売主が抵当権を外すことができなかった場合、いつ競売にかけられるかわからない物件になるからです。 また抵当権の付いた物件に融資をする、銀行や金融機関も基本的にはありません。 そのため、スムーズに不動産を売却したい場合は、抵当権抹消について理解を深めておき、売却スケジュール、残債を完済する資金計画を立てることが大切です。

そうは言っても、どうしても物件を手放さなければならない方もいるかと思います。
そういった場合は任意売却という方法を用いることで、抵当権付きの不動産を売却することができます。
任意売却とは、金融機関と話し合いを行い、抵当権を抹消してもらい第三者に売却していく方法です。
しかし、任意売却にもデメリットはあります。まずは任意売却がどういうものなのか、理解しておくことをお勧めします。

抵当権付の不動産の相続

相続した不動産に抵当権がついていた

抵当権は不動産を相続したことによって、消滅することはありません。
つまり、相続した物件に抵当権がついていた場合、物件と一緒に抵当権が引き継がれるのです。
また借金も相続の対象となるため、被相続人が借金をしていた場合は、その借金も相続されます。

相続後に借金の返済が滞ってしまうと、不動産を競売にかけらてしまう可能性があります。
実際に抵当権付き不動産を相続したとき、どうしたらいいのか見ていきましょう。

  • 相続した不動産の抵当権を抹消する まずは、借金を完済する必要があります。 しかし、借金を完済したからといって自動で抵当権が消えるわけではありません。 借金を完済後は抵当権の抹消手続きが必要になります。
  • 抵当権付き不動産も相続税がかかる 抵当権付きの不動産は、消極財産(マイナスの財産)ということになりますが、消極財産も相続税の課税対象となります。 抵当権がついているからと言って、不動産の評価に影響がないため、そのままの不動産額が課税対象として評価されます。 また債務は、法律的に相続人全員で返済の義務を負うことになります。
    不動産を相続していない相続人まで、返済をしないといけないのです。
    そんなときは、銀行などの金融機関と話し合って、不動産を相続した人だけに返済義務を変更することも出来ます。
  • 債務の額が相続財産よりも多額の場合は相続放棄することをお勧めします。
    相続放棄とは、被相続人の負債が多いなど、相続することでマイナスになってしまう時に相続を辞退することをいいます。 相続放棄には「相続することを知った日から3か月以内」と期限が定められているため、注意が必要です。

お話を聞かせてください

 

抵当権付き不動産を売却することは可能ですが、なかなか売れないのが現状です。
借金を完済し、抵当権を抹消したうえで売却を進めていくことが理想ですが、難しい場合もあるかと思います。
また抵当権付き不動産の相続人になったとき、相続することでマイナスになってしまう可能性もゼロではありません。

不動産に精通したカウンセラーがお持ちの不動産を鑑定し、査定や売却相談を承っております。
まずは、ご相談者様のご状況やご要望をお聞かせください。
売却するべきかどうか、ご相談者様に合わせて今後のご提案を致します。