意外と費用がかかるワンルームマンション投資

まずは、以下の項目をご覧いただけますでしょうか。

  • 収入となる項目

    • 家賃

      入居者から毎月受け取る家賃です。オーナーの主な収入となります。

    • 更新料

      賃貸契約を一定期間ごとに更新します。地域によって契約期間が変わるようですが、2年契約が多いようです。更新の際にオーナーが受け取ります。

    • 礼金

      入居者が物件を貸してくれるお礼として支払うものとされています。主に関東地方で行われている商習慣で、退去時に返却する敷金と違い礼金は返却しません。

  • 支出となる項目

    • 管理費用

      マンションの賃貸管理業務を管理会社に委託した場合、管理費用がかかり、月々の家賃収入の3%~5%が一般的のようです。

    • 固定資産税、都市計画税

      物件を所有していれば固定資産税や都市計画税を支払う義務があります。通常は、6月・9月・12月・2月の年4回に分けて支払います。

    • 保険料

      火災保険・地震保険などに加入する費用がかかります。保険料は、対象となる物件や保険への加入期間によって変わってきます。

    • 修繕費用

      経年による設備破損についての修繕・交換の費用は、民法上オーナーが負担する必要があります。

    • ローン返済

      不動産投資ローンなどローンを利用している場合は、その返済があります。

いかがでしょう意外と支出があると感じませんか? さらに、入居者が決まらず空室になった場合、家賃収入はないままに不動産会社への管理費用の支払いやローンの返済は続けていかなければなりません。そして、現在この収入と支出の狭間でゆれているオーナー様が少なからずいらっしゃいます。

収益性が低くても長い目で見れば…は危険 !

ワンルームマンション投資のセールストークのひとつとして「長期的な賃貸需要が見込めるため、収益性が低くても長い目で見れば問題ありません」というのがあります。

空室のリスクが極力抑えられる人気の立地で、需要があったとしても、セールスの時点で収益性が低いという物件では、家賃は経年により下がるという大原則からも、今後の収益は悪化することはあっても好転することはないといえます。

こういったセールストークを鵜呑みにするのは危険です。

ローンの支払いが終われば…保険・退職金代わり?

ご自身で物件を管理している方もいらっしゃいますが、管理会社に物件の管理を委託している場合は「管理費用」を支払う必要があります。そして修繕積立金も必要になりますので、先に「収入と支出」で提示したように、家賃がそのまま収入とはなりません。

退去があれば原状回復費用やリフォーム費用、さらに入居付けといわれる次の入居者を募集するために仲介会社に払う費用などが必要になります。

そしてローンの年数にもよりますが、仮に35年ローンの場合はローンを支払い終わった時点で築35年以上の物件になっており、経年による大規模修繕なども考えなければなりません。

売却するにしても、バブル期でもない限り市場価値はかなり下がっています。手元に売却益が残ったとしても、これまでのマンショ維持にかかった支出を考えると、一概に退職金代わりとはなり得ないでしょう。

投資額の割に利益が少ない…

これまでみてきたように、ワンルームマンション投資はハイリスク・ローリターンになりがちです。そういったなかで「投資額の割に利益が少ない、失敗したかも…」と心配されている方は、早急に現状を見つめ直すべきです。

まずは、ボイスに現状のありのままをご相談ください。ボイスのカウンセラーが状況を客観的に分析した上で、ご相談者様に寄り添ったアドバイスをいたします。