不動産トラブルの起きやすい「借地」と「底地」
不動産に関するトラブルの一つに、借地や底地に関するものが多く見受けられます。
「底地（そこち）」とは
底地とは、土地の所有者が第三者に土地を貸し、借地権の目的となっている土地のことです。
土地の所有者を一般的に地主といい、借主を借地人といいます。
「借地権」とは
借地権とは、簡単にいうと、建物を所有するために土地を使用する権利です。
地主さんが土地を貸し、借地人さんがその土地の上に建物を建てて所有しています。
ひとつの土地に対して所有者と利用者が異なるため、土地の利用が制限されるなど、権利関係が複雑になっていることが多く、そのままでは地主さんも借地人さんも自由に活用することが難しいため、その土地は資産価値が低いとされてしまいます。
「底地権」とは
底地権とは、借地権が付いている土地に対する、土地所有者の権利のことを指します。底地を保有することのメリット・デメリット
メリット
1.地代として一定の収入を得られる
毎月（契約によっては毎年）、借地権者から地代収入を得られるため、安定的な資産形成ができます。底地を所有しているだけで一定額の収入が見込めるため、ゆとりのある生活を送ることもできます。2.権利金、建替承諾料、更新料等の収入を得られる
地代だけでなく、借地契約を締結する際には、「権利金」の支払いを受けられます。また借地権者の所有する建物が老朽化するなどして建て替える際に、「建替承諾料」などの支払いを受けることもできます（尚、建替承諾料の相場は、更地価格の3％とされています。）。デメリット
1.土地を自由に利用することができない
底地は、地主が自由に利用することはできません。借地権者の権利は借地借家法（平成４年８月１日以前は旧借地法）によって厚く保護されていますので、例えば地主が「やっぱり土地を利用したい」と思った場合でも、明渡しを求めることは容易ではありません。明渡しを求められたとしても、多額の立退料がかかるケースが多いです。2.相続時に相続税がかかる
底地を相続した場合には、相続税の課税対象となります。自由に利用できない土地ではあるので、相続した方が（税金の支払いという意味では）返って迷惑になるというケースもあります。また既に所有している方でも、ご自身の相続の際に、相続人（自分たちの子や孫）に相続税の負担がかかるという事もあるかもしれません。3.借地権者とのトラブルの可能性
底地を所有しているということは、土地を他人に貸している状態となります。メリットのところで記載した「地代や更新料の支払い」などもそうですが、借地権者との間で契約に関してのトラブルが発生する可能性があります。借地」と「底地」のトラブル例
土地所有者側
- 地代の値上げに借地人が応じないがどうしたら良いか？
- 底地を売却したいがどのようにしたらよいか？
- 借地権を取り戻したい（買い戻したい）がどのようにしたらよいか？
- 貸宅地の管理はどのようにしたらよいか？
- 土地賃貸借契約書に入れるべき条項はどのようなものがあるのか？
- 借地人が無断増改築しているがどのように対処したらよいか？
- 地代を滞納されているがどのようにしたらよいか？
借地人側
- 更新料を支払ってほしいと言われた。
- 地代の値上げを言い渡されたが、納得がいかない。
- 立ち退きを請求された。
- 借地人さんから借地権を買い取りたい。
お話を聞かせてください
2020年初夏ごろから、ボイスにはコロナ禍による収入の激減によって、住宅ローンの支払いに苦労されている方からの相談が多くなっています。他にも、夫婦関係の破綻による離婚で住宅ローンを1人では払っていけないなどといったケースもあります。
思い入れのあるご自宅を手放すことによる喪失感や、債権者や連帯保証人へ負い目など、様々な心情が渦巻いていると思います。まずは、愚痴でも結構です心情を吐露してください。
ご相談をお待ちしております。