駐車場経営は賃貸経営より儲からないが、低リスク？
余っている土地・利用していない土地の活用方法の1つとして出てくるのがコインパーキング投資です。駐車場経営は土地に建物を建てる必要がなくそのまま利用できるので、
一般の不動産経営より一見ハードルが低いように思われ、「アパート・マンション投資」より取り組みやすいという印象もあるのではないでしょうか。 ここでは、駐車場経営のメリット、デメリット、そしてトラブルについて説明していきます。
駐車場経営のメリット
- 初期投資を抑えられる
土地を所有していれば初期投資費用が抑えられ、建物を建築していないので、整地費用だけで運営が可能です。 - 管理コストがあまりかからない
建物がないので維持管理費があまりかからないといえます。 - 土地の大きさの影響を受けにくい
狭い土地でも駐車スペースを確保することが出来れば駐車場経営を始められます。 10～15坪程度の土地があれば2～3台分の駐車スペースを確保することが可能です。 - 別の用途に活用しやすい
更地に戻す際にも撤去費用が少なく済み、駐車場から別の用途に活用しやすいといえます。
駐車場経営のデメリット
- 税金の負担が重い
地目が「宅地」になっている場合、「住宅用地の特例」により、家屋が建っていれば固定資産税と都市計画税が減免されます。しかし、駐車場の場合は更地扱いになるため、それらの税金を満額で負担することになり、税制上のメリットを享受することができません。固定資産税においては、アパート経営と比べて約6倍近く増えることになります。 また相続税についても優遇措置はありません。特に地価の高い住宅地などの場合、更地となれば固定資産税・都市計画税も高額になります。 - 収益性が低い
アパート、マンション経営と比較して収益性が低い - 競合が多く、需要が少ない
初期費用や管理コストが抑えられる駐車場経営は、低リスクで土地活用を始められるので、競合が多くなってしまいがちです。 結果、利用者を確保するための価格競争が激しくなるケースがあり、賃料の減額を余儀なくなれることも多く見うけられます。
駐車場の経営方式
自営
土地の所有者が、駐車場経営の全ての管理運営を行う方式。
一括借り上げ方式
運営会社（不動産会社など）に土地を一括して借り上げてもらい、その使用料として土地の所有者が地代を支払う方式。駐車場経営そのものは運営会社が行う。いわゆる、サブリース。
管理委託方式
土地の所有者が駐車場経営を行い、その募集を含めた管理運営を管理会社に委託する方式。 土地を駐車場にするための整備や機械設置などは、土地の所有者が行うのが一般的。
駐車場の種類
駐車場経営の形態としては、月単位で自動車1台ごとに契約する「月極駐車場」と時間単位で貸す「コインパーキング」があります。
また、これらを併用する形態も考えられます。
月極駐車場
月極駐車場投資は、土地をすでに所有している状態で始めるのであれば、デメリットはほとんどありません。 あまり収益が上がらなければ、いつでも撤退や売却が可能です。
逆にローンを組んで土地を購入し月決め駐車場経営をした場合、実質的利回りが非常に低くなるため、あまりおすすめできません。 土地を所有していない状態で駐車場投資をしたい場合は、コインパーキング投資の方が、利回りが高くおすすめです。
- 砂利地でも問題なく、区分をすればそのままコストをかけずに使用できる。
- ランニングコストがほとんどかからない。
- 満車になれば、毎月一定の収入が得られる。
- 毎月得られる利益に限界がある。コインパーキングに比べ利益が低い傾向がある。
- 空車スペースや滞納が生じると利益が大幅に落ち込む。
- 土地を所有していない状態での経営は、利益率が低い。
- 相続や贈与で土値を取得したが、使う予定がない。
- あまり手を加えず空き地を利用したい、今のところ使い道を決めていないのでとりあえず収益を得られる方法を選択したい。
コインパーキング
月単位で貸し出す月極駐車場に対して、24時間経営の、無人の時間貸し駐車場です。
経営方法には、主に専門会社に委託する方法と、自主経営（個人経営）があります。
都内であれば、1時間あたり1,000円以上の収益を上げられる可能性もあるため、月極駐車場に比べて利益が高いという特徴があります。
- 立地次第では高収益が見込める。
- 多少の不整形地でも経営が可能。
- 専用の機器を導入する必要があるため、初期投資が必要。
- 土地の立地によっては不向き。
- 土地が舗装されていない場合は、舗装費用が必要。
- 維持コストが必要。
- 月極駐車場よりも高収益を望む人。
- アパート経営のように高額な投資をすることに不安があるが、ある程度の利益が欲しい。
駐車場経営の失敗例
土地を購入して駐車場経営を始める
駐車場経営はアパート・マンション経営のように収益性の高い土地活用方法とは言えません。
駐車場経営は経営負担が少なく、不労収入となるため人気な土地活用法ですが、土地を購入してまで行うメリットがあるのかは疑問かもしれません
。
駐車場経営はもともとの収益が低く、アパート経営のように借入金を返済しながら運営できるほどの余力はないので「借入金を使って土地から購入している」ケースではほとんど儲かりません。
駐車場経営で利益を得たいのであれば、「元々もっている土地で行う」、または借入金なしで、すべて自己資金でキャッシュ購入する」かいずれであることが必要になります。
固定資産税が上がることを認識していなかった
例えば、実家の家を相続して建物を更地にして駐車場経営を考えた場合、土地の上に住宅が建っていると「住宅用地の軽減措置」が適用され、土地の固定資産税が安くなっていますが、その住宅を取り壊すことで住宅用地の軽減措置が適用から外れ、土地の固定資産税が上がります。空き家を壊して駐車場経営を考えている場合、固定資産税が上がることを認識する必要があります。
立地選びが悪い
駐車場経営において、立地選びは非常に重要です。
立地選びに失敗してしまう原因のほとんどが、事前調査の不足です。
駐車場の需要がある土地とは、駅周辺、観光施設の周辺、イベント会場周辺、大型商業施設のある土地等が考えられます。
駐車場経営は都市部や田舎に関わらず、「周辺に人が集まる要素がある」ことが重要な立地条件ですので、そこは一番最初に確認すべきポイントです。
近隣に競合の駐車場ができた
経営開始直後は好調でも、あとから競合が現れたために需要が減り、結果利益が落ちてしまうことがあります。
駐車場は初期投資額が低いため、参入障壁の低い事業です。近隣に空き地ができるとすぐに駐車場となるケースが多く、その結果、利用料の値崩れが生じやすくなります。
競合ができたときは、安易に価格勝負して収益性が落ちて資金繰りが厳しくならないように注意しましょう。
まとめ
相続などで土地を譲り受けた場合、その活用方法のひとつとして考えられるのが、手軽でデメリットが少なそうな「駐車場経営」ではないでしょうか？
しかし、「駐車場経営の失敗例」でご紹介した事例他、様々なトラブルが起こりうる可能性があるのが駐車場経営です。
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