ローンのある家は売却できる？
せっかく手に入れたマイホーム、投資するために買ったマンションだけど、転勤、離婚、住み替え、収支赤字など、さまざまな理由から家を売りたいと考えている方がいらっしゃいます。 そこで問題になって来るのが、ローン残債がある場合です。
家を売るためには、住宅ローンを完済して、家に付いている抵当権を抹消しておく必要があります。
つまリ、住宅ローンが残ったままでは原則「売却できない」のです。
しかし、売却金額がローン残債を上回る場合は、売却で得たお金で支払うことができるので問題は無いですが、ここで問題となるのは、売却金額がローン残債を下回る場合です。
そのため、まずは「ローンがいくら残っているか」「残債を支払うだけのお金があるか」といった現状を把握することから始めます。
1，売却準備～現状把握
STEP①ローンの残債を調べる
まずは、住宅ローンの残債がいくらであるかを確認します。
そのうえで、家を売れば住宅ローンを完済できるのかを確認しましょう。
ローンの残債は金融機関の窓口で問い合わせるか、残高証明書で確認しましょう。
残高証明書は年に1回の送付となりますので、金融機関の窓口で聞く方がより正確な残額を知る事が出来ます。
STEP②家の売却額を調べる
売却価格の相場は、不動産会社に査定を依頼することで分かります。
この時、査定の依頼は1社だけではなく複数の不動産会社に査定依頼をし、査定価格を比較するようにしましょう。
STEP③家の売却金額でローンを返済できるか確認
ローンの残債と売却価格の相場を比較し、売却価格の相場がローン残債を上回った時にはアンダーローン、ローン残債が売却価格の相場を上回った時にはオーバーローンとなります。
2，オーバーローンの場合の対策
アンダーローンの場合は売却した代金でローンを全て返済できるので問題はありませんが、オーバーローンでは不動産売却の資金でローンが相殺できないため、残債を手元の資金で一括返済するか、Wローンで返済金を用意するか、任意売却を検討することになります。
売却代金でローンを返済できない方は、残債を手持ち資金で補填し一括返済する
住み替えローンを利用する
「住み替えローン」とは、家の買い替え時に購入する物件の住宅ローンに「返済しきれなかったローン残債」を上乗せした形で借りるローンのことです。
ただし、借り入れの金額が大きくなるため、住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなります。
しかし、融資条件によっては、従前の住宅ローンよりも低金利になることもあります。
フリーローンを利用する
住宅ローンではなく、使い道が限定されていないフリーローンを利用して差額分のローンの残りを支払うのも1つの方法です。
金融機関から借入を行う点は同じです。大きな違いとして、フリーローンは担保を必要としない点が挙げられます。
但し、フリーローンは住宅ローンと比べると金利が比較的高く設定されています。
任意売却により家の抵当権（金融機関が家を差し押さえる権利）を外す
売却価格が住宅ローンの残債より低い、貯金などの手持ち資金でローンの残りを返済できない方向けの特別な売却方法として、「任意売却」があります。
任意売却を行うことで、住宅ローンの返済方法や期間を配慮して貰える可能性があります。ただし、任意売却には金融機関の許可が必要で、売却価格に関しても金融機関の承諾を得る必要があります。
但し、任意売却を実行するためにはいくつか条件があります。
支払いが苦しい、住み替えたい、といった理由では任意売却を行うことはできません。
また、なお、任意売却後にはローンが残るため、不動産を手放した後も返済を続ける必要があります。
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住宅ローンの返済を滞納している
任意売却とは「住宅ローンを滞納している場合」や「住宅ローンを完済できない場合」に借入先の金融機関の同意を得て売却する方法です。
ローンの債権者である金融機関は、基本的に任意売却を望んでいません。
債務者（売主）の毎月のローン返済に問題が無ければ、そもそも任意売却はできません。 -
債権者（金融機関）の同意を得る必要がある
任意売却では債権者である金融機関に、住宅ローンの残債がある状態で物件にかけられた「抵当権」を外してもらうことが条件になりますが、 物件の査定金額がローン残債を大幅に下回る場合などは、金融機関が任意売却を認めない場合もあります。 -
共同名義人・連帯保証人の同意を得ている
夫婦や親子で所有権を共有名義にしている場合は、共有の相手方は連帯保証人（連帯債務者）になっています。 連帯保証人は夫婦・親子関係の方が多いですが、離婚して夫婦・義理親子の関係が途絶えているケースもあります。 その際は、金融機関へ任意売却の同意を得る前に、連帯保証人（連帯債務者）、共有者への意思確認が必要でしょう。
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税金を滞納し物件が差し押さえられている
税金滞納による差し押さえをされた不動産は、勝手に売却できません。そのため、資金を集めて先に税金の滞納を一括で弁済する、税金の分割払いを了承してもらうなどして、差し押さえを解除する必要があります。 -
管理費や修繕積立金の滞納額が大きい
住宅ローンを支払っている自宅がマンションの場合、管理費や修繕積立金を滞納していると、金額によっては任意売却ができません。 管理費などを滞納したままのマンションを売りに出しても、買主が滞納した金額を負担することになるため、買ってくれる人がいないのです。
2，アンダーローンの家を売る場合
アンダーローンの見込みがある場合は、住宅ローンの残債が売却価格より低いので、売却によって得られた利益の一部をローン返済に充てればよく、売却するうえで特に支障は起きません。
3，売却にかかる諸費用
不動産を売却をする際はさまざまな諸費用がかかるので、それらを含めたうえで検討する必要があります。
- 仲介手数料 （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税
- 譲渡所得税 （発生しないケースも多い）
- 抵当権抹消費用 1000円（司法書士に依頼する場合1万∼5万円）
- 住宅ローン返済手数料 5,000円～3万円
- 譲渡所得 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63% 所得税額(長期) = 売却益 × 15.315%
- ハウスクリーニング費 3万∼10万円
- 測量費用 50~80万円
- 解体費用 100~300万円
- 契約書類発行費用 300円/枚 程度
- 印紙税 1000円∼6万円
もし、3,000万円が売却金額なら、3,000万円×0.03（3％）＋6万円＝96万円が仲介手数料となります。
まとめ
ローン中であっても家を売却することは可能です。
しかし、残念ながら多くの場合、家を売却した代金だけではローンは完済することができないのが実情です。
なぜなら一般的には、住宅ローンの残債が減るスピードよりも、住宅の価値が落ちるスピードの方が早いからです。
住宅ローンで購入した住宅の価値は経年により大きく減少し、家の価値は新築から10年ほどで大きく下がってしまいます。
築10年経つと、マンションは新築の80％、木造戸建て住宅は50％にまで価値が下がるといわれています。
売却代金でローンを返済できない場合、残債を手持ち資金で補填し一括返済を余儀なくされます。
その資金がない場合、どうするか？
その解決方法は、その方の事情により様々です。
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