入居者が孤独死した際の流れ

自殺・他殺・事故死・孤独死などがあった物件は「事故物件」と呼ばれます。
所有している投資マンションが事故物件になってしまった場合、オーナーはどのように対応すればいいのでしょうか。

１，「入居者の異常」に関する通報が入る

高齢の賃借人から数か月にわたって賃料が支払われていない、付近の住民から異臭や害虫の発生等の通報があった場合、賃借人が孤独死している可能性について考える必要があります。

２， 緊急連絡先や連帯保証人への連絡する

賃借人の孤独死が疑われる場合、まずは賃貸借契約書等に記載されている緊急連絡先や連帯保証人に連絡を取り、賃借人の安否を確認してもらいます。

３， 入居者の状況を確認して警察に通報する

合鍵を使って室内を確認し、入居者の死亡が確認できたら、すぐに警察に連絡する。生死がわからない場合は救急車を呼びます。

４， 警察の鑑識が「現場検証」を行う

警察は現場を確認し、死因や死亡時期などを調べます。また、警察はご遺族への連絡も代行してくれます。

５，警察が「ご遺体の検視」を行う

検視では、医師の立ち会いのもと検察官やその代理人が、犯罪性の有無や遺体の身元を確認します。

６，ご遺族に「原状回復（特殊清掃）」や「遺品整理」について協力をあおぐ

特殊清掃費用や遺品整理、未払いの家賃の負担のほか、賃貸借契約の解除手続きへの協力をお願いします。
現状回復費用は、連帯保証人、法定相続人の順に支払い義務があります。

７，業者に連絡して「特殊清掃」を依頼する

特殊清掃の実績が豊富な専門業者に連絡して、室内の清掃を依頼します。

８，遺体がご遺族のもとに引き渡される

検視を終えたご遺体が警察から遺族の元に引き渡されます。

９，「賃貸借契約」の解除を行う

「賃貸借契約解約申込書」を用意して、ご遺族に記入してもらいます。

10，ご遺族又は保証人と一緒に原状回復費用の精算を行う

特殊清掃費用／部屋の明け渡しが完了するまでの家賃／「家財の撤去」や「遺品整理」に関わる費用／未払いの家賃について、遺族と協議のうえ、費用負担の割合を決めて精算します。

損害賠償請求が可能な事故内容

通常、損害賠償などの請求は相続人に対して行われますが、相続人が不在であったり、相続人全員が相続放棄したりする場合、連帯保証人に損害賠償の請求が行われます。

入居者の死因	賠償請求の可否
自殺	賠償請求できる
他殺	賠償請求できない
孤独死（病死や日常生活における不慮の死）	賠償請求できない

部屋の現状回復を依頼する

孤独死が発見された部屋は、できるだけ早く清掃をする必要があります。
しかし「本当にこの清掃業者で大丈夫なのだろうか」「悪徳業者を選んでしまったらどうしよう」と不安が増し、どこに依頼していいか迷ってしまうかもしれません。
孤独死現場の清掃は、通常の清掃と異なり「特殊清掃」という作業が必要です。 それを踏まえたうえで良い業者を見極めるポイントを押さえれば、清掃業者選びで失敗することは極端に減るでしょう。

事業者を選定する際のポイント

現状回復の費用

日本少額短期保険協会が2020年に発表した「第7回孤独死現状レポート」によると、孤独死の平均清掃費用として原状回復費に約¥381,111、残置物処理費に¥235,839かかることが分かっています。

特殊清掃は、一般的に間取りと汚れの程度によって費用が異なります。遺体の発見が遅れれば、それだけ汚れの程度がひどくなるので清掃にも時間が掛かり、費用が高額になるものです。

 孤独死現場の原状回復にかかる費用の目安

原状回復費用
平均損害額	¥381,111
最大損害額	¥4,546,840
最小損害額	¥5,200

孤独死が発生した際には上記の原状回復費用だけではなく、残置物処理費用もかかります。

残置物処理費用
平均損害額	¥235,839
最大損害額	¥1,781,595
最小損害額	¥1,080

出典：日本少額短期保険協会「第7回孤独死現状レポート」

その他、ご遺体発見までの日数によっては、家屋の汚損が激しく、より専門的なリフォームが必要となることもあります。

孤独死による原状回復費用は誰が払う？

孤独死があった家の原状回復には一定の費用がかかりますが、原状回復費用の支払責任は誰が負うのかについて、下記で説明します。

①　入居者（遺産・保険金）

孤独死発生後に、最初に費用を支払う義務が発生するのは入居者（孤独死した当人）です。 入居者はすでに亡くなっていますが、故人に預貯金や保険といった財産が残っている場合は、その中から支払いを行う必要があります。 一般的には、故人の財産や保険金などで原状回復費用が支払われることが多いです。

②　相続人や連帯保証人

故人の財産では原状回復費用の支払いができない場合は、相続人や賃貸契約時の連帯保証人に原状回復費用を支払う義務が発生します。
相続人が連帯保証人である場合は、相続放棄をしても支払いの義務が残ります。
原状回復費用を支払いたくないので相続を放棄する選択を行ったとしても、連帯保証人としての責任は放棄できません。

③　保険会社・保証会社

故人の財産がなく、相続人や連帯保証人もいない場合は、保険会社・保証会社に現状回復費用を支払う義務が発生します。
保証会社は連帯保証人の役割を担っているため、支払い義務が先に発生します。

④　家主

故人の財産がなく、相続人が相続放棄したり、連帯保証人がすでに故人となってしまった場合は、不動産の持ち主である家主や、不動産を管理している不動産会社が原状回復費用を支払います。
また、孤独死の死因が自然死だった場合は、原則として連帯保証人に原状回復などの費用を負担する責任はない判例もあり、孤独死の部屋を清掃し、次の人に貸すための費用は家主さんが支払うケースがあるようです。

まとめ

不動産投資しているマンションやアパートで入居者の孤独死が発生し、相続人が相続放棄、保証人が死亡で原状回復費用、遺品整理費用を家主の支払いになるケースも見受けられます。
そうなると家主は大きな損失になることが予想されます。
高齢化が急速に進む現代社会において、孤独死は避けて通ることのできない問題です。
特に、一人暮らしの高齢者の多くが利用する賃貸住宅のオーナーにとって、これからの時代は、孤独死の可能性を考慮した賃貸住宅経営が欠かせません。この記事でご紹介した情報があなたのお役に立てることを願っています。

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