憧れの不労所得「アパート経営」。
アパート経営は不動産投資の一種で、儲かるだけでなく、資産が減ったり赤字を抱えるリスクがあります。
そこで、賃貸経営に潜むリスクと失敗事例をご紹介します。

空室リスク

立地による空室リスク

アパート経営の最大のリスクは空室リスクです。
中でも大きな要因となるのが、「立地による空室リスク」です。
アパート経営に適した土地は、「人口の多い都市部の駅から徒歩10分圏内にあるような土地」となります。

経年による空室リスク

誰もが築40年のアパートより築浅物件を望むと思います。
但し、立地が良ければ多少築年数が経っていてもそれをカバーすることができます。
また、適切な管理・修繕を行うことで回避できると思います。

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老朽化による修繕リスク

アパートは、大体15～20年で大規模な修繕を必要とする箇所が生まれてきます。
特に木造アパートの場合は、構造上リノベーションがむずかしく、耐震性の問題も関わってきます。
アパートなどの住宅には法定耐用年数が定められており、それが建て替えの目安となります。 目安としての法定耐用年数は、以下のとおりです。

• 木造 22年
• 骨造 材料の厚みによって変動するが19～34年程度
• 鉄筋コンクリート造 47年

ローン返済のリスク

アパート経営ではアパートローンを利用できます。 不動産を担保設定できるアパートローンは、ビジネスローンよりも金利が低いことが多く、投資の収益を上げやすいメリットがあります。 しかし、アパートローンの返済金利が上昇したり、空室が発生し返済不能に陥ってしまうこともあります。 毎月の返済額と許容できる空室率とを突き合わせて、空室率が何%までであれば返済に支障がないのか、見極めることが重要です。

家賃の下落リスク

単身者向け賃貸住宅で、家賃下落率が最も高いのは、築後3〜10年の物件です。
これらの物件の家賃下落率は年換算で1.7%で、新築時に比べると10年で約20%下落します。
新築後20年で約30%下落します。 築10年を超える賃貸住宅は新築物件と競合しないので、築年数の違いが家賃に与える影響が小さくなると考えられます。
家賃が上がるのは修繕やリフォームなどお金をかけて、部屋の価値を向上させた場合のみです。

資産価値低下リスク

建物が劣化すれば資産価値は低下します。
しかし、適切な時期にメンテナンスや修繕を行うことで、建物の劣化を抑えることができます。
また家賃を上げることができると収益物件としての価値も上がるので、施設設備を更新するなどで、アパートとしての価値を上げることも考えてみましょう。
また、これからアパート経営をする場合、下落ペースが緩やかな中古物件を選ぶことも検討すると良いと思います。

サブリースに関するトラブルリスク

サブリースとは不動産会社が物件を借り上げ、代わりに経営をしてもらい、その収益の一部を受け取る制度です。
サブリース契約は、管理業務の煩雑さや空室・家賃滞納のリスクを回避できる運営方式ですが、収益性が下がるなどのデメリットも多く発生します。
サブリース会社の中には、賃料の減額リスクや解除がしにくいなどのデメリットについて詳しく説明せずに契約を勧めてくる会社もあります。
契約内容をきちんと確認し、トラブルになりそうな点について事前に確認をしておくことが重要です。

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自然災害や火災リスク

地震や台風などの自然災害によるリスクは、完全に回避することは不可能です。
最も望ましいのは、そもそも地震被害が出にくいエリアの物件を所有することだと言えます。
しかし、それでも被害が全くないという保証はありません。 不動産所有者には、災害が起こったとしてもその影響を最小限に抑えるための方策を採ることが必要です。
そこでぜひ検討したいのが、火災保険や地震保険といった損害保険に加入しておくことです。
同時に、投資対象となる物件購入時には、建物の構造や築年数をしっかり確認することも大切です。
自然災害は予測しにくいものですが、始めから「必ず起こるもの」だと想定して行動することが、不動産投資による利益を守ることにも繋がっていくのです。

入居者トラブルリスク

家賃の滞納をはじめとして、騒音問題・ゴミ出し問題・契約者以外の入居や許可を得ていない改装など様々です。

>>入居者トラブル事例と解決法はこちら

金利の上昇リスク

アパートの経営にかかるすべての費用を、自己資金でまかなうことは困難なため、ほとんどの方がローンを組みます。
アパート経営を成功させるためには、少しでも安い金利で融資を受けることが重要です。
金利が少し異なるだけでも返済額が大きく異なるためです。
ローンの種類は、一定の返済額を支払う「固定金利」と、経済状況によって金利が変動する「変動金利」の大きく分けて2つです。
変動金利で借入をすると、金利上昇によってローン返済額が増えることがある点が、アパート経営のリスクのひとつです。

修繕費や現状回復費用出費リスク

アパートの修繕費用は大きく3つに分けて考えられます。

建物全体を補修する「大規模修繕」

屋根や外壁など建物全体に関わる大規模修繕で、工事の内容にもよりますが、大規模修繕の頻度は10～30年に一回、費用は数百万円単位から1千万円程度です。

建物の一部を補修する「小規模修繕」

水回りの不具合や機械類の故障など、建物の部分的な補修工事で、数万円から数十万円程度です。
シロアリの検査や外壁・屋根の状態検査など、問題が起きる前の点検も小規模修繕に含まれます。

入居前の状態に戻す「原状回復」

原状回復とは、アパートの入居者が退去後に、部屋を入居時の状態に戻すことです。 通常はハウスクリーニングのみで完了します。
原状回復は次の入居者が入る前までにおこない、費用は入居者の敷金からまかなうのが一般的です。
費用はおおむね20万円以下に収まりますが、場合によっては数十万円になることもあります。入居者の責任による破損・改造などにより工事費が高くなった場合は、敷金を超える部分も入居者に請求可能です

まとめ 

アパート経営をするうえでは、様々な問題が起きます。
これによって収益の減少や、場合によっては不動産を手放さなければならないこともありますが、解決方法を知り、リスク管理を行うことで、良好な経営を続けられます。
ご自身で解決の糸口が見つからず悩んでいらつしゃる方、まずはその悩み、私どもにお話してみませんか？

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