入居者とのトラブル

不動産投資トラブルのリスクというと、空室問題、家賃の下落、ローン返済などが真っ先に思い浮かぶかもしれません。
しかし、リスクはそれだけではなく、「入居者とのトラブル」が起こりうる可能性もあります。
それは家賃の滞納をはじめとして、騒音問題・ゴミ出し問題・契約者以外の入居や許可を得ていない改装など様々です。
このようなトラブルが起こってしまった際には、オーナーとしてどのように対応すべきでしょうか。また、トラブル対応は管理会社だけに任せておけば大丈夫なのでしょうか。 

1,不動産投資における入居者トラブルの事例とは?

  1. ①【家賃滞納 】
    最も多い入居者トラブルの1つが家賃滞納です。多くの方は、「一時的な支払い時期の遅延」で済みますが、中には複数月に渡り家賃を滞納して大きな問題に発展してしまうケースも存在します。
    入居者が家賃の振込みを忘れていたなどのケースは解決しやすいのですが、問題なのは入居者に家賃を支払う余裕がない場合や、家賃を支払う意思がない場合です。
    家賃滞納が積み重なるほど支払いは難しくなってしまいますので、家賃滞納が発覚したら直ぐに家賃の支払いを催促することが重要です。
    また、家賃滞納を事前に防ぐために入居者審査を厳しくしたり、滞納保証をつけたりすることもオススメです。
  2. ②【騒音問題】 
    足音や大きな声など生活行動に伴う音から、ペットの鳴き声、楽器の音、オーディオの音など。
  3. ③【ゴミ出し問題】 
    どの自治会やマンションでも、分別の種類やその回収曜日などゴミ出しに関するルールがあるのに、それを守らない人が存在することがあります。
    入居者の中には、燃えるゴミと燃えないゴミを一緒に入れてしまう、分別ルールを守らない人、月曜日と木曜日が燃えるゴミの回収日なのに、火曜日に出してしまう、曜日を守らないなど。

トラブル解決法  

2,入居者トラブルの解決方法とは?

トラブル解決法は、管理会社が入っている場合と自己管理では違ってきます。

■管理会社が入っている場合

管理会社が入っているのであれば、オーナー自らが何か対応する必要はありません。 騒音に関するクレームも、通常は管理会社に直接届きます。 管理会社のおもな業務は、物件の維持管理だけでなく、入居者の募集や契約手続き、賃料の入金確認や督促、設備トラブル対応などです。これらに加え、各種クレーム対応も管理会社の業務の一部です。
クレームの中でも騒音に関するものは最も頻度が高いとされているため、管理会社が大手であればあるほど対応も手慣れたものとなるでしょう。しかし対応が不十分でなかなかトラブルが解決しない場合、管理会社の変更も視野に入れた方が良いかもしれません。

■大家が自己管理している場合

【家賃滞納】

  1. ① 家賃支払いの通知及び督促
  2. ② 連帯保証人への連絡
    連帯保証人にも入居者同様に家賃の支払い義務があります。
  3. ③ 配達証明付き内容証明郵便の送付 家賃滞納から2週間以上経過してしまった場合には、「督促状」を送ります。
    送る際には、「配達証明付き内容証明郵便」を利用します。
  4. ④ 賃貸契約解除の通告 督促状を送付しても支払いに応じず、家賃滞納から3ヶ月ほど経過した際には、「催告書」を送付します。
    送る際には、「配達証明付き内容証明郵便」を利用します。
  5. ⑤ 明け渡し請求訴訟
    催告書を送付しても家賃滞納が解消されない場合は、「明け渡し請求訴訟」をすることになります。 裁判においては、物件の明け渡しに加えて滞納している家賃の請求も行います。
  6. ⑥ 強制執行
    強制執行の際は、裁判所の職員が入居者を退去させます。

【騒音問題・ごみ問題】

  1. ① 情報収集・ヒアリング
    まずは、クレームの発生源(一般的には他の入居者)と、問題とされている入居者の主張とに食い違いがないかヒアリングを行います。 また、他の入居者にも同様にヒアリングをしておくべきでしょう。 クレームの内容が正当だと認められる場合には、その旨を問題とされている入居者に伝え、改善を促します。

  2. ② 解決しない場合は、法的措置も視野に入れましょう
    改善を促してもなお、解決に向かわない場合には、法的措置も視野に入れる必要があります。 早め弁護士などの専門家に相談しておくと良いでしょう。