その投資物件収支悪化していませんか？
しかし、すべての人が成功しているわけではなく、苦戦を強いられている人が多いのも事実です。
昨今では投資用にマンションが赤字続きで、生活に大きな負担になっている方からの相談が増加しています。
- 赤字続きで利益にならない、投資に失敗したかも。
- 家賃保証があるので確実に利益になるといわれ購入したが、現実は違っていた。
- 空室で家賃収入ゼロになってしまい、ローンが返済できない。
- 運用不動産の家賃が下がってしまい毎月の持ち出し金が増えて返済が苦しい。
- リストラ・収入減でローンが支払えない。
- 投資物件の収支がマイナスで、ローンの支払いを何度か滞納している。
- まだ滞納はしていないが、今後の支払いが難しい。
- 競売開始決定通知書が届いた。
赤字続きで利益にならない、投資に失敗したかも・・・
ワンルームマンション投資が赤字となった際、家賃収入では返済ローンの収支が赤字となり、預金や給与で充当する方も多くいらっしゃいます。
サラリーマン投資家も多いワンルームマンションで問題となりやすいのが、この給与や預金での赤字補填です。
家賃下落・空室・修繕費等により、預金や給与で支払いの補填をし、金銭的にも精神的にも苦しいのに給与や預金で赤字分の支払い続けることでどんどん悪い方向に向かいやすいのです。
このような投資初心者でワンルームマンション投資を始める方が増えるにつれ、投資に失敗したときの対処法が分からなく追い込まれてしまうのです。
家賃保証があるから確実に利益になるといわれたが・・・
オーナーの物件を不動産会社が一括で借り上げて、オーナーの代わりに管理や運営をしてくれる「サブリース業者」の家賃保証サービスといい、入居者がいなくても家賃収入が入ってくる、入居者募集や契約管理の手間を省けるというメリットがあります。
ただし、家賃の全額を保証するわけではなく、毎月の家賃収入から10%～20％の手数料を差し引かれます。
そのため、オーナーは常に80%～90％の家賃収入しか得られません。敷金や礼金、更新料による収益を「サブリース契約」では受け取ることができず、おまけにエアコンや給湯器などの設備の修繕費、入居者が退去した場合の原状回復費用、建物が経年劣化による修繕はオーナー負担になります。
また、運用開始から年数が経過すると、保証賃料を引き下げられるリスクがあります。
最悪の場合は、不動産会社から一方的に契約解除されることもあります。
また、もし物件を売却したい場合、サブリース継承という条件が付くだけで売却時の価格は下がってしまうのです。だからといって一旦結んだサブリース契約を解除するのは容易ではありません。「解約に際しては半年分の賃料を払う」等と記載がある事があります。
サブリース契約をやめるだけで何十万も掛かるなんて、大きな損失ではないでしょうか。
安心の為に契約したサブリースが逆に足かせになっているという相談が多く寄せられています。
収支が今以上悪化する前に、一度当方に相談してみませんか？
新築 ワンルーム投資で失敗する理由
購入時の価格が高い
新築ワンルームの価格は、市場相場ではなく金融機関の評価額で決まることもあります。相場より2割以上高いケースもあるため、注意が必要です。購入金額が高ければ月々のローンの支払いも大きくなりがちで、空室などが出ると持ち出し金が増えて返済が苦しくなることが予想されます。
価格の下落が非常に高い
新築ワンルームの価格は下落スピードが非常に速いことにも気をつけましょう。
新築マンションも登記されてしまえば市場での評価は中古の扱いとなってしまうことを忘れてはなりません。ワンルームマンションの場合は、たとえ築2,3年であっても分譲価格2,500万円のマンションが2,000万円弱で取引されているのが実情です。
経年で賃料は下がる
購入時は新築として賃料も高めに設定できますが、入居者が退去する頃には家賃は大きく下落します。物件の老朽化もあいまって、年数が経つごとに賃料は下がります。
賃貸管理コスト
家賃は新築で購入した後は下落する傾向にありますが、賃貸管理にかかるコストは変わらないどころか、上昇することが多いのです。家賃は下がるもの、修繕積立金は上がるものです。こうした支出額を家賃収入から差し引いても、利益が出せる状態でなければなりません。
キャッシュフローがマイナス
新築物件の購入時は家賃が高いため収支はプラスですが、時間が経つにつれ家賃は下がる一方で管理費が上がり、収支がマイナスになりやすい。
中古 ワンルーム投資で失敗する理由
入居者の確保が難しい
中古のワンルームマンションは築年数や立地にもよりますが、築浅物件と比べ、入居者が退去してしまうと新たな入居者を確保するのに時間を要してしまいます。
中古物件の場合、設備が古いため流行に合っていない可能性があります。
築20年を超えるような中古のワンルームマンションは、当然、設備やデザインが古く、入居者のニーズに合わない可能性があります。大学が近いのであれば10代～20代前半の若者が入居者になるので、設備やデザインが古い物件は敬遠されます。
また物件を紹介する不動産会社も、新築物件の方が成約率は高いため、優先順位が高くなる傾向があります。
設備の交換・修繕で想定以上の出費が
中古マンションは購入時だけではなく、購入後の維持にも費用がかかります。
維持費は物件によって異なり、築年数の経過した古いマンションほど、維持費が高くつきやすいため注意が必要です。
維持費が高すぎると、利益を圧迫して損失が増えるため、失敗を招きやすくなります。
古いマンションだとより安く購入できますが、維持費がかさんで結局相場より高くつくケースもあるため、注意しなければなりません。