リースバックとは
リースバックとは自宅を売却して現金化、売却後は買主と賃貸借契約を結び、家賃を払うことで住み続けることができるシステムです。
セールスアンドリースバックというサービスの略称で、本来、売って（セール）、借りて（リース）、買い戻す（バック）という3つがセットになっていることからセールスアンドリースバックと呼ばれています。
リースバックは、引っ越しせずに、家に住み続けたいという方の要望に応える手段として注目を集めています。
セールスアンドリースバックというサービスの略称で、本来、売って（セール）、借りて（リース）、買い戻す（バック）という3つがセットになっていることからセールスアンドリースバックと呼ばれています。
リースバックは、引っ越しせずに、家に住み続けたいという方の要望に応える手段として注目を集めています。
リースバックの利用を検討したほうが良いケース
- 今すぐまとまった資金が欲しい
借金の返済や起業、長期の入院、住宅ローンの返済が苦しい、急に大きな資金が必要になった場合、売却金を一括で短期間で受け取れるので向いています。 - 住宅ローンの返済が苦しくなっった
リースバックを利用すれば、一括でまとまった現金が手に入るので、そこから家賃という形で支払うことになります。
例えば、家賃の支払いが苦しくなればその時に引っ越すこともできるので、状況に合わせて身軽に行動できるようになるのも魅力といえるでしょう。 - 離婚した時
例えば、離婚して妻と子供がその家に住み続け、残りのローンを夫が払うことになっていても、夫が途中で住宅ローンの返済を放棄すれば、立ち退きを余儀なくされます。
しかし、リースバックを利用すれば、不動産を売却した資金で住宅ローンを返済できます。
妻は家賃を支払いながら家に住み続けることができますし、夫としても離婚後に自分が住まない物件の住宅ローンを支払い続けることを回避できます。 - 老後の暮らしにゆとりが欲しい
定年退職後など、老後の生活資金が不安だという方は少なくないと思います。生活費の捻出のため、あるいは老後は趣味などの楽しみにお金を使うためなどにも、リースバックによる現金化は有効な方法です。 - 相続問題を解決したい
不動産を相続する場合には分割がしにくくてトラブルになる可能性があり、現金のほうが分割しやすくなります。 - 家を買い換える資金を調達したい
家の売却を進めながら新居を探すのはタイミングが難しく、売却が進まないといまの家と新居で二重の住宅ローンを支払うことになる可能性もあります。リースバックで先に自宅を売却すれば、売却資金を住宅ローンの完済に充て、その残りを頭金に利用できます。
リースバックのメリット
リースバックは、住み慣れたお住まいに住み続けられて、自由に使えるお金が手に入るメリットがあります。
- 売却後も住み続けられる
リースバックを利用すれば、家を売却した後も引越す必要がありません。 - まとまった資金を短期間で調達できる
リースバックが選ばれる主な理由の一つは、まとまった資金を短期間で調達できることです。自宅をリースバック会社が買い取るので、短期間で大きな資金を得ることができます。 - 売却したことは周囲には分からない
有者と不動産会社との間だけで取り引きが交わされるため、周囲に知られることなく住宅を売却することができます。 - 短期間で自宅を現金化できる
売却時に短期間かつ一括でまとまった現金を受け取れます。 - 住宅ローンや固定資産税等の支払いがなくなる
家の税金の負担が無くなるというメリットがあります。不動産の所有者は、毎年かかってくる固定資産税・都市計画税を負担します。不動産を売却することにより、リースバック利用者は「不動産を所有していることによってかかる税金」の負担がなくなります。 - 将来的に買い戻すことができる
将来、買い戻し（再売買）をすればまた家の所有者に戻れます。一時的に資金が必要なときにリースバックでお金を調達をして、その後に経済状況が落ち着いたら自宅を買い戻すこともできます。
リースバックのデメリット
リースバックは通常の不動産売却価格よりも安くなる傾向があり、売却後に不動産の所有権が移行してしまうデメリットもあります。
不動産の売却価格や所有権にこだわりたい方は要注意です。
- 売却価格が通常より安い
リースバックはすぐに現金化できるのがメリットですが、売却価格は相場の7～8割ほどと言われています。
これは、リースバック業者が「家賃滞納」や「買い戻し特約のために自由に売却できない」というリスクを抱えている点に起因します。 - 家賃を支払う必要がある
リースバックによって、自宅を売却した後に賃貸として自宅に住み続ける場合、通常の賃貸同様に賃料が発生し、毎月買主(貸主)に賃料を支払う必要があります。 - 賃貸期間に制限がある
リースバックでは、賃貸期間が無制限ではありません。多くの場合制限が設けられ、会社にもよりますが賃貸期間が2年以内ということもあります。ずっと住み続けられるわけではないということを覚えておきましょう。 - 買戻金額が売却金額より高額になるおそれがある
リースバックでは、買戻しの価格は売却額の1.1倍〜1.5倍となるのが一般的です。 - 家を自由に使えなくなる
リフォームや増改築などは許可が必要になります。ペット不可、楽器不可などの制限をつけられる可能性もあります。
リースバックのトラブル例
動産リースバックのトラブル事例には下記のようなものがあり、そのほとんどは不動産リースバックのサービス内容を正確に把握していないことから起こるものです。
- 家賃を上げられ家賃が払えない
リースバックにおける家賃の決め方は、 自宅の売却金額×利回り÷12ヵ月＝家賃（リース料）という計算式で決めるのが一般的ですが、固定資産税の上昇、土地または建物の価格の上昇、その他の経済事情の変動などにより運営会社から家賃の引き上げを要求されることがあります。もし確実に家賃を引き上げを要求されないようしたい場合は、普通借家契約かつ特記事項に家賃を増額しない旨を記載してもらえないかを、契約前に運営会社に相談する必要があります。 - 勝手に売却された
リースバックを行う会社は通常の不動産売却もできるため、購入した物件がより高く売れる見込みがあれば、売却してしまう可能性があります。
本来、リースバック物件の所有者は入居者に断りなく自由に売却することができます。
売却は所有者の自由であるということを前もって知っておく必要があります。 - 修繕費の負担で揉めた
通常の賃貸借契約では、借主の故意過失によらない設備の故障等にかかる修繕費は貸主が負担することが一般的です。 しかし、リースバック契約においては、売却後も元所有者が住み続けることから、設備等の不具合の発見が難しいため、特約で修繕費は借主（元所有者）負担と定められているケースがほとんどです。 - 相続人と揉めた
親族にも相談せずに勝手に売却した場合、自宅を相続するつもりだった相続人（子供や親戚など）とトラブルになることがあります。 - 定期借家契約で契約して、再契約を断られた
リースバックで自宅を売却後、２、３年単位での「定期借家契約」を履行することが多いですが、「再契約可能」と聞いていたのに、契約満了時に再契約を断られ、トラブルになることがあります。 - 家の買い戻しの金額が高い
家賃と同じように、リースバック後の買い戻し金額を、周辺地域の相場より高く設定するケースが多いです。 - 修繕費の負担で揉めた
通常の賃貸借契約では、借主の故意過失によらない設備の故障等にかかる修繕費は貸主が負担することが一般的です。 しかし、リースバック契約においては、売却後も元所有者が住み続けることから、設備等の不具合の発見が難しいため、特約で修繕費は借主（元所有者）負担と定められているケースがほとんどです。 - 買取額が適正額を大きく下回った
リースバックの売却価格は、不動産市場の一般的な相場と比較して安いことが多いです。価格はケースバイケースですが、相場の7割から9割の価格を提示されるのが一般的です。 住宅ローンの残債があり、最低売却価格が決まっている方は注意が必要です。 - リースバック契約ができなかった
いくつかの理由があります。
①住宅ローンなどの不動産担保ローン残高が売却価格を上回っている。
②任意売却の場合、債権者の承諾を得られない
③災害危険区域に指定されている
④再建築する際に制限がある地域である - 自宅の買い戻しに応じてもらえなかった
例えば、買戻しの約束を契約書に盛り込んでおらず、数年後に買戻しの打診をしても断られるといった事態が考えられます。また、買戻しの価格が契約時に聞いていた価格より高くなっており、断念せざるを得ないケースも見受けられます。 - 物件を売却した不動産会社が倒産してしまった
リースバックを依頼した不動産会社が倒産した場合、住宅の所有権は第三者に移転します。所有権が移転すると契約内容も新所有者に引き継がれますが、更新時に新所有者が内容を変更するケースがあるため注意しましょう。リースバックを利用する際、契約内容に納得して契約したにもかかわらず、新所有者が契約内容を変更した場合、該当物件に住むことが難しくなる可能性があります。 - 再契約時に退去を求められた
定期借家契約の締結時に「再契約によって住み続けることが可能」と説明されていたとしても、契約期間満了後に運営会社の事情で再契約を断られた場合は、退去しなくてはなりません。
まとめ
リースバックは、短期間で家を売却することができ、また売却した家に住み続けることができるという、早急にまとまった資金が必要な状況では非常に便利なシステムです。しかし、契約前に契約内容をしっかり確認しておかないと、思わぬトラブルに遭う可能性もあります。
この記事でご紹介した情報があなたのお役に立てることを願っています。
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