投資用マンションの売り時

不動産投資は、いつかは終了して利益を確定させる必要があります。思いがけないタイミングであっても、大きな黒字を確保できるチャンスがあれば、売却を検討するとよいでしょう。

修繕費が増えるタイミング

築年数が経過すると修繕費が増え、収益性が低下します。
入居者の入替時に専有部のクロスや住宅設備の修繕を行いますが、さらに築年数が経過したマンションでは、不具合の解消のみならず空室リスク軽減のためのリノベーションも検討する必要がでてきます。

経年劣化や通常損耗、空室対策のためのリノベーションについては賃貸人の修繕の区分となります。
例えば、ユニットバスの交換100万円~150万円、システムキッチンの交換100万円前後必要になってきます。
現在収支のマイナスが出てる場合、そうした大きな出費が増える前に売却を検討すると良いでしょう。 

大規模修繕の前

大規模修繕前	大規模修繕後
●築年数が浅いうちに売り出せる ●修繕積立金が値上げされていない	●外観が綺麗な状態で売り出せる

12年から15年の周期で行われる大規模修繕の前は、投資用マンションの売却のタイミングとして適しています。大規模修繕とは、マンションの経年劣化に合わせて実施される工事です。 売却するタイミングに適している理由は、大規模修繕の前後で修繕積立金のが値上げや一時金の徴収が発生し、購入を見送る方が増えるためです
修繕積立金は、大規模修繕工事の回数を重ねる度に増額していくことが多いです。 修繕積立金が値上がりすればマンション価格は下がってしまうので、できるだけ修繕積立金が増額される前に売却することがおすすめです。 購入検討者はローン返済だけでなく、管理費や修繕積立金の支払額も踏まえて物件を購入するため、予算オーバーになってしまう可能性があります。 このようなリスクを極力減らすためにも、大規模修繕工事の検討が始まる前に売却するのがおすすめです。

築20年を迎える前

一般的に、マンションは築年数が経過するほど、その価値が下がっていく傾向にあります。特に、築20年を超えるあたりから、給排水設備の劣化や外観の印象が気になるため、資産価値が大きく下がります。よって売却金額も大きく下がる可能性が大きいといえます。 そのため、築20年以内にマンションを売却することが理想です。 築20年が近い状態のマンションの売却を悩んでいる場合は、築20年を迎える前に売却するといいでしょう。

購入時より売却価格が上回るとき

周辺エリアで再開発の計画があったり、正式に決定されたりした場合、地価が上昇して買った時より高く売れる可能性が高まります。
再開発が計画されている地域は、大型の商業施設の建設や公園の設置などが行われる可能性が高く、土地の価格が上がる傾向にあります。 需要が高ければ、買い手が早く見つかり、高額で売れる可能性があります。 

マンション価格が高騰しているとき

国土交通省が発表した「不動産価格指数（令和6年9月分）」によると、2024年9月の住宅の価格指数は、2010年を100とした場合に戸建て住宅が118.9なのに対し、マンションは207.1と、戸建住宅や住宅地と比べるとマンション価格の上昇は、異常と思えるほど突出しています。
マンションについては、都心回帰によって比較的地価の高い立地における供給が増えていることや、マンション用地の地価上昇、建築資材や人件費の上昇による建築費高騰等と相まって、強い上昇傾向となっています。