競売と任意売却

競売と任意売却

「住宅ローン」や「不動産投資ローン」の支払いの見通しが立たなくなり滞納が3~6ヶ月ほど続くと債権者は住宅ローン回収のために、金融機関は担保となっている自宅を所有者の同意なしに強制的に競売という形で売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。


金融機関が強制的に債権を回収に売却するのが競売です。
反して、そうなる前に不動産を金融機関の合意を得て自主的に売却するのが任意売却です。

競売と任意売却の比較

競売と任意売却を比較すると、以下のように競売よりも任意売却のほうが利点があることがわかります。
住宅ローン滞納

売却価格

競売   任意売却
市場価格の6割~7割程度で落札される 相場に近い価格で売却可能

引越し費用

競売   任意売却
自己負担交渉次第で確保できる

自宅に住み続ける 

競売   任意売却
不法占拠として追い出される可能性がある リースバックして住み続けることが可能

引っ越し日

競売   任意売却
自由に選べない 購入者、債権者との交渉次第で自分で決められる

プライバシー

競売   任意売却
新聞やインターネットで公開されてしまう為、近所に知られてしまう可能性が高い 通常の売却と同様、プライバシーが保たれる

残債

競売   任意売却
多くの残債が残り、今後の支払い交渉は難しい 売却金額から捻出可能

自分の意思で売却

競売   任意売却
できない、強制的 できる

任意売却のデメリット

任意売却は非常に魅力的な選択肢に見えますが、一方でデメリットにも留意しておく必要があります。任意売却のデメリット

  1. 競売になってしまう場合もある
  2. 売却希望価格が近隣の相場とかけ離れていたり、そもそも買い手が付きにくい物件である場合は、思うように売却が進みません。
    任意売却に限らず一般的な不動産の売却でも、確実に売却できるわけではありまzせん。
    不動産が売却できず、結果的に競売になってしまうこともあります。

  3. 債権者・連帯保証人の同意が必要
  4. 任意売却を行うにあたり、ローンを利用している金融機関の承諾が必須条件となります
    金融機関によっては任意売却を認めないところもありますので、そのときには弁護士などの専門家に立ち会ってもらうようにしましょう。
    また、連帯保証人がいる場合は、連帯保証人の同意が必要です。連帯保証人と連絡がつかなかったり、同意が得られない場合も任意売却はできません。

  5. 販売活動に協力しなければいけない
  6. 任意売却をスムーズに進めるためには売り主の参加が不可欠です。
    内覧のスケジュールには柔軟に対応し、部屋の中も清潔に見えるように片付けておく必要があります。

  7. 早く引っ越さなければいけない可能性がある
  8. 任意売却の場合、物件の買い主が早く見つかると予想外に早く引っ越ししなければいけなくなる場合があります。
    一方競売の場合は、一般的に申し立てから落札までに半年~1年程度かかります。
    落札者が入金をするまでは今の家に住み続けることができます。

  9. 信用情報に傷が付く
  10. 任意売却のデメリットとして最も大きいのは、この信用情報機関に延滞履歴が登録されることです。
    住宅・投資ローンの返済が61日以上、または3回目の支払日を超える延滞をすると「個人信用情報機関」に登録(いわゆる「ブラックリスト」に載る)されるといわれています。
    一度個人信用情報に傷がついてしまうと、その情報は延滞が解消されても5~10年は記録が残ります。
    そのため、別の住宅ローンを組んだりクレジットカードを作ったりすることは難しくなるでしょう。

任意売却の悪徳業者に注意!!

任意売却の悪徳業者に注意任意売却をするためには、高度な専門知識とノウハウ、金融機関をはじめとする債権者との交渉能力を有している「任意売却専門業者」へ依頼します。

しかし、注意しなくてはならないのが、任意売却を悪用する詐欺まがいの悪質な不動産会社が存在します。
任意売却を検討する方は、経済的に困窮している方がほとんどです。
なかには、住宅ローン以外にも融資を受けており、多重債務状態に陥っている方もいます。 経済的にも精神的にも追い詰められてよくわからない状態で任意売却を始めてしまうことが殆どなのです。

物件が差し押さえになり競売にかけられると、裁判所に掲示される「配当要求終期の公告」を見てチラシやダイレクトメールを送ってきたり、直接電話をかけてきたり、訪問してきたりする業者悪徳業者である可能性が少なくありません。
中には、「競売物件としてチラシを撒く」という悪質な嫌がらせも報告されているので注意が必要です。

売却の悪徳業者の手口

  • 高額な引っ越し代で釣ろうとする
  • 悪徳業者に一番多いのは、高額な引越し代を利用して釣ろうとすることが挙げられます。
    「確実に引越し代を確保できます」
    「任意売却が成功した際には、ご祝儀として数百万円を現金でお渡しします」
    しかし、これには債権者の同意が必要であり、許可を得られないことも多いです。 まともな不動産会社は、依頼時点では引越し費用を確約しません。
    また、引越し費用が出る場合でも実際は30万円程度が限界です。

  • 相場より大幅に安く買い取られる
  • よく見られる手口として、競売の期限が迫ったタイミングでの買い取りの申し出があります。
    「競売で売られるよりはまし」と安値での売却に同意してしまうと、大きな損失を被ることになるので、慎重に判断することが重要です。

  • お金をだまし取られる
  • 任意売却の前に手数料という名目の金銭を受け取り、その後の連絡が一切取れなくなるという事例があります。
    実際、任意売却を依頼する際には、前もって支払う費用はありません。
    任意売却をした際に業者に対して支払う必要がある金額は、売却が成功した際に支払う「仲介手数料」のみとなっています。

お話を聞かせてください

任意売却は住宅ローンの支払いができずに困っている方にとっては、最後の砦ともなるシステムです。
競売にかけられる前に自身で住宅を売却することによって、住宅ローンの返済に充てることができますし、生活の再建もしやすくなります。

しかし、任意売却を悪用して騙す業者も存在しています。任意売却をしたいけど、業者選びに困っている、任意売却について不安を感じていらっしゃる方、このままこの業者で進めても良いのか不安に感じていらしたら、私ども一般社団法人ボイスにご連絡ください。

思い入れのあるご自宅を手放すことによる喪失感や、債権者や連帯保証人へ負い目など、様々な心情が渦巻いていると思います。まずは、愚痴でも結構です心情を吐露してください。

ご相談をお待ちしております。